不動産売却の基礎知識

不動産売却をご検討の方はまずはこちらをチェック!

不動産を売却することは人生でそう何度も経験することではありませんし、建築法規や権利関係など専門的な知識が必要になります。それゆえ、売り主様の中には、「不動産会社に任せておけばいいだろう」と何の知識も得ずに進めてしまう方もいらっしゃいます。しかし、それでは、不動産会社や買い主様の思い通りに売却を進められてしまい、結果的に損をしてしまうことにもなりかねません。

不動産売却は、大切な資産を手放し、何千万という大きな金額が動く取引ですから、売り主様自身も基本的な知識はしっかり押さえ、慎重に進めていきましょう。

家や土地を売るとき、まずはこう考えよう! 不動産売却の基本の考え方

売却価格は“エリア相場”を押さえよう

売却価格は“エリア相場”を押さえよう

家や土地の売却を検討している方が最初に考えるのは「いくらで売れるのか」ではないでしょうか。不動産の売却価格は、その不動産の大きさや設備、築年数など不動産自体の価値だけでなく、立地や周辺環境、地域相場などさまざまな要素から総合的に判断されます。そして、さまざまな要素の中で売却価格に大きく影響するのが、立地・エリアです。エリアごとに売れる価格帯というのはほぼ決まっており、そこから大きく外れた価格設定にすると売れ残ってしまう可能性が高くなります。例えば、戸建て相場が3,000万円のエリアで1億円の物件を売りに出したとしても、購入希望者はまず現れません。なぜなら、そのエリアで1億円の物件を希望する人はほとんどいないからです。

どんなにデザインや設備が優れた物件であっても、エリア相場というものが売却価格に大きく影響します。ですから、まずは、所有されている家や土地のエリアの売却価格の相場を把握しておきましょう。

できるだけ多く情報を得ることが大事

できるだけ多く情報を得ることが大事

売却価格は土地ごと、家ごとによって千差万別です。同じエリアの土地でも、土地の形や面 積、方位、接する道路の状況などによって価格は変動し、同じエリアの戸建てでも、家の外観や設備、階数、広さなどによって変わります。。

また、価格は不動産市場の動きによっても変動します。同じ不動産でも取引する時期が変われば、価格が変わる場合もあります。ですから、不動産の市場動向を踏まえて、売り時を見極めることが重要です。

このように、不動産価格は、土地や家ごとの特性によってケースバイケースであり、不動産の市場動向も大きく影響します。ですので、できるだけ多く情報収集をして、さまざまな情報をよく吟味した上で不動産売却を進めていくとよいでしょう。

不動産のいいところも悪いところも知っておく

「所有する不動産を冷静に見る」ということは、売り主様が不動産の価値を正しく把握するために重要なことです。まずは所有する土地や家を買い主の目線に立って冷静に見てみましょう。以下のポイントごとに、いいところと悪いところをそれぞれ箇条書きにしてみると分かりやすくなります。

  • 立地やエリア
  • 利便性(交通・買い物・レジャーなど)
  • 広さや面積
  • 間取り
  • 築年数
  • 設備 など

ピックアップしてみたら、いいところをより強くアピールするにはどうすればいいのか考えてみましょう。また悪いところも考え方次第ではアピールポイントとなることもありますので、買い主の目線に立ってどう売り出していくべきか考えましょう。

売却成功のカギは“スピード”!

売却予定の不動産に興味・関心が一番向くのは、売却活動を開始してすぐの時期です。なかなか売却に至らず販売期間が長期になると、購入希望者から売れ残り物件と判断されてしまい、さらに売れにくい状況に。もし、売却活動を開始して6ヶ月を過ぎても売れない場合には、価格面での調整が必要です。買い主の気持ちになって、再度価格設定をし直しましょう。

売却成功のカギは“スピード”!

意外と知らない、売却時にかかる費用や税金について

不動産を売却する際にも、さまざまな費用や税金がかかります。特に、税金については、不動産の種類や面積などの諸条件によって税額が変化するなど少々複雑です。知識がないと後々損をしてしまうこともあるため、何にいくらかかかるのか事前に把握しておき、その費用をどこから捻出するのかあらかじめ決めておきましょう。

意外と知らない、売却時にかかる費用や税金について

家や土地を売るときはさまざまな費用がかかります

家や土地を売却したときに必ずかかる費用は、「仲介手数料」「印紙代」「税金」です。不動産の状況によっては「抵当権抹消登記費用」「ローン返済費用」などもかかります。

不動産売却時にかかる費用

以下の通り、売却価格から、不動産売却時にかかる費用や税金を差し引いた金額が、売り主様の手元に残る代金です。それぞれのおおまかな金額を売却前に把握しておきましょう。

売却価格 - ( 仲介手数料 + 印紙代 + 抵当権抹消
登記費用
+ ローン返済 + 税金) = 手元に残るお金

※表は左右にスクロールして確認することができます。

仲介手数料 売買契約が成立した場合に、不動産会社に支払う成功報酬です。一般的に「売買価格×3%+6万円×消費税」として計算されます。 登記費 住所や土地の所有権を公示するためにかかる費用です。「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」などがあります。
抵当権抹消費用(該当者のみ) 不動産に設定した抵当権を抹消するための手続きに必要な費用です。住宅ローンを組んだ場合、抵当権が設定されており、売却時には売り主様が抵当権を抹消する必要があります。 ローン返済費 住宅ローンが残っている場合、完済する必要があります。その場合、一括返済を行う費用と、一括返済をする際に金融機関によっては手数料が発生するため、その費用がかかります。
証明書発行費 契約を結ぶ際にはさまざまな証明書の提出が必要です。「印鑑証明書」や「住民票」などの交付を受ける際に費用が発生します。 引越し費・処分費 現在住んでいる家を売却する場合、引っ越し費用がかかります。またその際に家財を処分する場合には、処分費もかかります。
費用に合わせていろんな税金もかかります

※表は左右にスクロールして確認することができます。

印紙税 不動売却時に締結する不動産売買契約書に印紙税が課されます。税額は不動産売買契約書に記載されている金額によって異なります。 登録免許税 不動産の所有権移転登記や住宅ローンのための抵当権設定登記にかかる税金です。税額は課税標準額に対して所有権の保存登記は0.4%、所有権の移転登記は売買によるものが2%です。なお、平成31年3月31日までは軽減措置があります。
消費税 建物には消費税がかかります。土地は非課税になります。個人売主の場合はかかりません。 住民税 売却価格が購入時より上回り、利益が出た場合に発生する税金です。税金の対象となるのは購入時の金額から売却時の金額を差し引いた額となります。
みんなが気になる仲介手数料の仕組み

不動産会社に仲介を依頼し売買契約が成立した際に、売り主様から不動産会社へ支払われるのが「仲介手数料」です。仲介手数料は成功報酬であるため、売買契約が成立していない場合や途中で売却するのをやめた場合には支払う必要がありません。また、仲介売却で不動産会社に支払うのはこの仲介手数料のみであり、売却活動中の経費や広告費などを請求されたり、内見時に費用を請求されたりすることはありません。

実は仲介手数料には上限がある

仲介手数料は、宅地建物取引業法により不動産会社が受け取ることのできる金額の上限が定められています。したがって、不動産会社が上限額を超える仲介手数料を受け取った場合は、法令違反となります。なお、仲介手数料は消費税の課税対象であるため、別途消費税がかかります。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

取引額 報酬額(税抜)
200万円以下 取引額の5%以内
200万円以上400万円以下 取引額の4%以内+2万円
400万円以上 取引額の3%以内+6万円

家や土地を売るとき、どんな会社に頼みたいですか?会社選びのポイント

不動産売却の成否を握るのは、パートナーとなる不動産会社です。信頼できる不動産会社を選ぶポイントをご紹介します。

なぜこの金額になったのか、査定額の理由を知る

なぜこの金額になったのか、査定額の理由を知る

複数の不動産会社に査定を依頼すると、中には飛びぬけて高額な査定額を提示してくる会社があるかもしれません。高額な査定は一見魅力的に思えるかもしれませんが、その高額な価格で売却できる保証はなく、いつまでたっても売れないリスクがあります。そのような査定額を提示する不動産会社は、売り主様と媒介契約を結びたいがために根拠のない査定額を提示している可能性もあります。そして、後々「売れないから、値段を下げましょう」といってくるかもしれません。

不動産査定において重要なのは、金額よりもその査定額を算出した根拠です。きちんと査定に根拠はあるか確認し、他社よりもはるかに高い査定額を出す業者には特に気をつけましょう。

親身になって、一緒に考えてくれる不動産会社を探す

親身になって、一緒に考えてくれる不動産会社を探す

不動産会社にとって、不動産売買に取り組む姿勢や方針、考え方はさまざまです。売り主様にとってよい不動産会社というのは、売り主様の利益を最優先に考えてくれる会社です。会社のホームページなどに掲載してある、会社理念・方針や社長の挨拶文などを確認してみると、その会社がどのような考えであるかを垣間見ることができます。親身になって一緒に考えてくれる不動産会社であるかどうかチェックしてみましょう。

どの分野が得意なのか探る

どの分野が得意なのか探る

不動産業には、不動産売却や賃貸、不動産投資などさまざまな分野があり、不動産会社によって得手不得手があります。不動産売却を検討しているなら、不動産売却を得意にしている会社を選ぶようにしましょう。ホームページなどに掲載している実績から、どの分野を得意としているのか確認することができます。

担当者がどのような人なのか確認しておこう

不動産会社の担当者の人となりをチェックすることも不動産会社を選ぶ上では重要なポイントです。いくつか地域の不動産会社をピックアップしたら、まずは直接担当者と話してみましょう。その際には、以下の点に気をつけてチェックしてみましょう。

担当者がどのような人なのか確認しておこう

名刺を確認する

名刺には、その会社の所属先や役職、氏名のほかに、「宅地建物取引主任者」などの資格の記載もしてあります。資格を保有している担当者のほうが知識も経験も豊富な可能性が高くなります。

説明が分かりやすいか

不動産取引に関する専門的な内容を、分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。都合のいい話だけでなく、デメリットやリスクもきちんと説明してくれる担当者だと信頼できます。

話を聞いてくれるか

親身になって話を聞いてくれるか、要望を聞いた上で的確なアドバイスをしてくれるかといったことを確認しましょう。強引に推し進めようとする態度や、責任感のない態度、丁寧さがなければ、その担当者との付き合いは考えたほうがいいでしょう。

名刺を確認する

名刺には、その会社の所属先や役職、氏名のほかに、「宅地建物取引主任者」などの資格の記載もしてあります。資格を保有している担当者のほうが知識も経験も豊富な可能性が高くなります。

説明が分かりやすいか

不動産取引に関する専門的な内容を、分かりやすい言葉で丁寧に説明してくれるかを確認しましょう。都合のいい話だけでなく、デメリットやリスクもきちんと説明してくれる担当者だと信頼できます。

話を聞いてくれるか

親身になって話を聞いてくれるか、要望を聞いた上で的確なアドバイスをしてくれるかといったことを確認しましょう。強引に推し進めようとする態度や、責任感のない態度、丁寧さがなければ、その担当者との付き合いは考えたほうがいいでしょう。